L’immobilier coté : quelle exposition dans une allocation d’actif ?
L’immobilier coté est un actif synthétique qui tente de concilier l’inconciliable : les caractéristiques de l’immobilier physique, actif non fongible, au risque spécifique élevé, négocié de gré à gré avec une faible liquidité, avec les caractéristiques des actions, actifs fongibles, au risque systématique élevé, négociés sur des marchés centralisés dotés d’une forte liquidité.
L’immobilier coté complique encore les choses en recourant au levier financier. Finalement quelle est la nature de cet actif ? Que garde-t-il des caractéristiques fondamentales de l’immobilier physique ? Quelle est l’influence du levier financier ? La dépendance au marché d’actions n’introduit-elle pas un bruit assourdissant sur les performances ? Est-il judicieux de panacher une exposition en immobilier entre détention en immobilier physique et détention en immobilier coté ?
L’ambition originale qui a présidé à la création des Real Estate Investment Trusts (REITs) en 1960 aux USA était de mettre à disposition des investisseurs individuels les possibilités d’investissement en immobilier qui étaient jusqu’alors l’apanage des investisseurs institutionnels : une large diversification des risques et une gestion professionnelle de l’immobilier. La transparence fiscale était la condition nécessaire du succès et reposait logiquement sur le fait que la rentabilité de l’immobilier, reposant sur une notion de rareté plutôt que d’efficacité, ne permettait pas une double taxation. Si le Congrès américain a promu le concept, c’est qu’il avait conscience que l’immobilier était un vecteur d’investissement particulièrement bien adapté à la fois pour constituer un capital retraite durant la période d’activité et pour générer une rente de retraite une fois celle-ci liquidée. L’immobilier a en effet les bonnes qualités d’un actif réel : rendement stable et élevé et indexation à long terme de la valeur sur l’inflation.
Depuis l’immobilier coté a progressé dans la plupart des pays développés et émergents avec la mise en place généralisée de régimes de transparence fiscale plus ou moins contraignants en termes de distribution, levier financier, type d’actifs, etc. Ce régime a le mérite de faire passer les sociétés immobilières du statut d’investisseurs immobiliers plus au moins passifs au statut d’opérateurs immobiliers dynamiques et donc de changer profondément leur nature en bourse. En France le régime de transparence fiscale a été introduit fin 2002 avec la création des Sociétés d’Investissement en Immobilier Cotée (SIIC). Globalement l’immobilier coté représente aujourd’hui de l’ordre de 3 % de la capitalisation mondiale des marchés d’actions et de 20 % du patrimoine mondial de l’immobilier détenu par les investisseurs institutionnels au côté des fonds non cotés et de la détention directe. Dans certains pays, comme la France, il est plutôt considéré comme un compartiment du marché d’actions et géré en tant qu’exposition en valeurs mobilières, dans d’autres, comme les Pays-Bas, il est considéré comme un compartiment du marché immobilier et géré en tant qu’exposition immobilière.
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